Logement

Un nouveau Code Wallon du Logement: un toit pour tous ?

Le Ministre Nollet, en charge notamment de la politique du Logement en Région Wallonne, vient de présenter ce 10 janvier en commission du Parlement Wallon les lignes de force du nouveau Code Wallon du Logement.  Ce code reprend toutes les directives, règles et dispositions générales qui régissent le parc de logements publics (logements sociaux principalement mais pas exclusivement) et l’accès à ceux-ci en Wallonie.  Les logements publics sont surtout connus sous le nom de «logements sociaux».  En réalité, le concept recouvre bien d’autres offres telles que les logements moyens, les logements de transit ou d’insertion, etc.  Dans tous les cas de figure, il s’agit de répondre à des besoins de logement de familles ou de personnes aux revenus insuffisants pour accéder au marché immobilier privé classique.  C’est dire si le sujet est important pour bon nombre de nos concitoyens…

A titre d’illustration, sur l’ensemble de la Wallonie, au 31 décembre 2010, près de 33.000 familles étaient en attente d’un logement social.  Ce sont les sociétés de logement de service public (SLSP) qui gèrent le parc  le plus important de logements sociaux en Wallonie.

La SCRL «La Dinantaise» assure cette mission pour la commune d’Yvoir.  Mais ce sont les communes elles-mêmes qui doivent veiller à offrir suffisamment de logements publics sur leur territoire, au travers d’un «plan d’ancrage communal».  Elles font appel, pour cela, à la SLSP à laquelle elles sont «affiliées» mais elles peuvent aussi développer une offre propre (ou via le CPAS) de logements publics complémentaires aux premiers.  La Dinantaise gère sur Yvoir 15 logements sociaux; la Commune dispose en outre de logements sociaux gérés en propre.  Selon les données communiquées par la Commune au Service Public de Wallonie (25 février 2009), on compterait au total 45 logements publics sur Yvoir, soit 1,5% du nombre total de logement de la Commune.  Si l’on étend notre champ d’observation à l’ensemble des communes de la Haute-Meuse et à Mettet (zone d’activité de la Dinantaise), on aboutit à 3,68 % de logements sociaux.  On imagine bien que, sur ce territoire aussi, la demande de logements sociaux dépasse l’offre.

Le problème du logement public n’est cependant pas qu’un problème de nombre de logements disponibles.  C’est aussi un problème de qualité:

  • Vétusté et parfois mauvais état d’entretien de certains logements
  • Ghettoïsation de certains logements (par manque de mixité sociale)
  • Charges locatives élevées, notamment du fait des mauvaises performances énergétiques des bâtiments mis en location
  • Nombreux locataires en défaut de paiement, notamment du fait de la situation économique dans le pays.

Le Ministre en charge du Logement a bien identifié les maux dont souffre la politique du logement en Wallonie mais, au-delà de la photographie, peut-on espérer offrir un toit décent et durable à tous en Wallonie et à Yvoir ?

En terme de nombre de logements disponibles ?

Le Ministre annonce la création, sur toute la Wallonie, de 3800 logements nouveaux en 2012, 2013 et 2014.  Au vu du nombre de demandeurs fin 2010 et de la tendance à son augmentation année après année, on peut douter que cela soit suffisant.  Bien sûr, la volonté du Ministre est d’atteindre une proportion de 10% logements sociaux en Wallonie (3,68% sur les communes de la Dinantaise…) mais quels sont les moyens prévus pour soutenir cette politique ?  Ils ne semblent en tout cas pas proportionné aux besoins: «…de tels objectifs n’ont de sens qu’en prévoyant au niveau régional et en contrepartie, les moyens suffisants pour rencontrer cet objectif de 10 % de logements publics. Il convient de soutenir concrètement et financièrement la réalisation de la proportion de logements nécessaires.» (avis de l’Union des Villes et Communes de Wallonie – octobre 2011)

Le financement de la politique du logement est bien sûr influencé par les restrictions budgétaires de tous ordres imposés par l’Europe à la Belgique fédérale et par le Fédéral aux Régions… Ceci conditionne fortement les politiques possibles.

Ce sont en tout cas de sombres perspectives pour l’arrondissement de Dinant-Philippeville pratiquement intégré au bassin de vie du grand Charleroi.  Notre commune elle-même connaît un nombre important de personnes en difficultés vivant dans des campings résidentiels.  Beaucoup de jeunes de nos villages ont des difficultés à se loger décemment à un prix raisonnable. Il semble évident que le plan d’ancrage communal de la Commune d’Yvoir ne permettra pas de faire face à ces défis.  Il n’est même pas certain que les quelques pistes nouvelles de financement ouvertes par la réforme seront efficacement utilisées par la Commune.

En terme de qualités et de performances énergétiques des bâtiments

Ici encore, le Ministre fait une bonne analyse du problème: avec une moyenne de charge locative (chauffage généralement compris) de plus de 150€ par mois, il est clair que la performance énergétique des logements sociaux est perfectible.

Par contre, comment peut-on imaginer qu’un budget de 700 millions d’euros puisse faire face à tous les besoins de rénovation.  Selon une enquête relative à la qualité de l’Habitat réalisée en 2006-2007, seuls 10% des logements rencontrent les critères d’isolation des toitures (source: avis de l’UVCW).

De façon plus générale, encore, l’UVCW a, le 7 septembre 2010,  fait siennes les estimations des SLSP quant à la hauteur des investissements à réaliser dans le secteur: «Eu égard au niveau de qualité du parc, les besoins du secteur pour assurer la mise aux normes du parc de logements, et résorber l’absence d’investissements durant plusieurs décennies, peut être estimé globalement entre 4,4 milliards et 5,2 milliards d’euros, sans
prendre en considération les problématiques spécifiques liées à l’amiante et aux ascenseurs.» Nous sommes donc loin du compte…

Bien sûr, les contraintes budgétaires déjà évoquées jouent à nouveau pleinement et limitent le champ d’action du Gouvernement Wallon.

En terme de mixité sociale

Le projet de Code nouveau prévoit la suppression de la notion de logements moyens mais un assouplissement des règles d’attribution de logement.  L’idée est évidemment louable: en attribuant des logements sociaux à une proportion de demandeurs présentant des revenus plus élevés, on améliore la rentabilité de la location pour la société de logement (car les loyers sont fonctions des revenus des locataires) et on favorise la mixité.  Celle-ci est surtout importante dans les grands ensembles urbains.  Elle est moins cruciale dans un contexte villageois où les logements sociaux sont moins concentrés.  Par contre, cette évolution pose au moins trois questions qui, elles, seront aussi pertinentes à Yvoir qu’à Marcinelle:

  • Comment peut-on augmenter l’offre de logements sociaux vers ceux qui en ont le plus besoin tout en attribuant une fraction du peu qui est disponible à des personnes ayant des revenus plus élevés ?  Cette question a été soulevée par de nombreux observateurs.  La réponse passerait par une offre plus importante de logements mais on a vu combien l’augmentation du parc de logements restait modeste au regard des besoins.
  • Comment éviter que l’ouverture à des revenus plus élevés ne marque le retour aux pires pratiques du copinage politique ?  En d’autres termes, comment sélectionner de façon impartiale ceux qui pourront déroger aux conditions de revenus du logement social ?
  • Enfin comment intégrer les préoccupations de mixité sociale dans la problématique de l’habitat permanent ?  Comment faire en sorte que puissent cohabiter harmonieusement dans nos campings, résidents saisonniers plus ou moins fortunés et résidents permanents défavorisés ?

Comme on le voit, la question de la mixité sociale est loin d’être résolue.  On peut bien sûr espérer que les textes d’application qui accompagneront la sortie du nouveau Code clarifient les réponses à ces questions.

En terme d’équilibre financier des sociétés de logement

Force est de constater que cette question n’est abordée que très partiellement dans les réflexions du gouvernement wallon.  Deux grands axes ont été retenus par le gouvernement:

  • La mixité sociale qui doit conduire à de meilleures recettes locatives pour les SLSP (mais nous venons de voir les effets collatéraux potentiels de cette mesure)
  • L’autorisation des sociétés de sa lancer dans des opérations immobilières classiques (commerces, bureaux, etc.).  Il n’est pas certain, sur base des expériences passées, que ce soit là la façon la plus sûre d’améliorer la rentabilité financière des sociétés qui seront amenées à sortir de leur domaine de compétence.

Par ailleurs, on peut aussi regretter que la réforme du Code n’ait pas été l’occasion de s’attaquer à des problèmes structurels tels que la taille des sociétés.  Celle-ci est bien souvent insuffisante et ne permet pas aux sociétés d’affronter efficacement les défis auxquels elles sont confrontées.  Le maintien de trop nombreuses sociétés se traduit aussi par des coûts de structure élevés (coût des conseils d’administration et de certains services support, par exemple).

En synthèse…

La réforme du Code Wallon du Logement telle que proposée repose incontestablement sur une analyse pertinente des faiblesses du secteur.  La volonté de ré-introduire plus de mixité sociale de même que celle d’assurer aux sociétés un meilleur équilibre financier sont des éléments qui vont incontestablement dans la bonne direction.  Les contraintes budgétaires constituent malheureusement des freins à une véritable mise à niveau du secteur du logement social en Wallonie.  Que ce soit sur le plan quantitatif ou sur le plan qualitatif (performances énergétiques notamment), il est probable que l’offre de logements restera pour de nombreuses années encore insuffisante en Wallonie.

La situation difficile du secteur ne doit pas servir d’alibi à l’immobilisme au niveau local.  Que ce soit à l’intérieur du cadre actuel ou du cadre nouveau en gestation, des possibilités d’actions locales existent aujourd’hui et existeront demain.  Il revient aux communes de les exploiter au mieux.  Nous ne pouvons que regretter le peu d’enthousiasme de la commune d’Yvoir à s’attaquer à la problématique du logement public, à proposer des solutions originales et à optimaliser les sources de financement dans ce domaine.

Nous développerons plus concrètement ces points dans notre programme pour les Communales de 2012

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